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富力支棱了,但没有完全支棱

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前段时间我们写了的消息后,有不少人问,富力的其他项目怎么样了?问得最多的就有吉山旧改。

大家都知道,吉山旧改的合作开发商是富力+合景联合体,虽然一度有传城投介入。


(资料图片仅供参考)

但目前来看除了富力有部分股权出质给城投外,联合体仍然还是50%富力+50%合景。

而此前富力深陷债务危机,因此其手上项目的推进也一度让人担忧,好在其去年9月宣布与招商蛇口、中信证券以及中国华融合作,推动大湾区旧改事宜。

不过哪怕有“白马骑士”,也不可能一下子把富力所有项目都盘活,而是优先选择核心项目。

富力在广州最核心的旧改项目,莫过于赤沙村与吉山村,前者位于海珠琶洲,后者位于天河智慧城。

前几天,赤沙村的实施方案、拆补方案以98.75%同意率表决通过,这意味着赤沙将会继续推进。

那位于天河的吉山呢,是否也有机会?目前是什么情况?如果停摆的话,是富力更看好海珠,不好看天河吗?

我走了一趟吉山村后,跟大家聊一聊。

01

来天河吉山第一件事,去看了一眼曾经的旧改展厅,如今的湘菜馆子。

这个展厅真的命运多舛,2022年4月以前还是吉山旧改展厅;

后来改成吉山院子想做网红打卡地;

在去年年底又被推平,变成如今的湘菜馆子。

展厅关闭,其实也是吉山旧改的一个缩影。

接着逛逛吉山村内,真的感觉毫无拆迁动态。

想当初,广州公共资源交易中心的招商文件规定,吉山招商签约后,需要在2020年底之前,完成30万㎡的清拆。

两年多过去了,吉山村清拆的,还是只有那一小块集体物业。

如今的吉山村和广州其他的城中村,也没什么区别,吉山还是当初的吉山。

会有这样的现状,一方面是因为项目进展缓慢,至今还卡在片策方案。

另一方面也因为,其合作的富力与合景深陷债务危机,资金压力大。

如富力曾出质了吉山的股权寻求城投这个白衣骑士,后还寻找了招商蛇口等合作方。

而合景也向银行或相关国企质押了其在黄埔双沙、南岗南、红卫三四社3个旧改的股权,以获取资金支持。

正因为太“穷”,合作方没有及时支付村集体物业的租金和临迁费,展厅才会被关。

片策未定,资金见紧,再加上今年第二批城市更新计划中,吉山直接被踢了出去,这意味着项目想跟赤沙旧改一样重启,难了。

当然,也有不少人将吉山旧改寄希望于做地。

但要知道,虽然“做地模式”近段时间动作频频,但截至目前公开发布的政策,就只有《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》、《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》,都是原则性的指导意见。

具体怎么执行,还没有明确。

而且如越秀的瑶台、王圣堂村,其实也在建议推进的做地片区名单内,因此在第二批次城中村改造项目计划中,也重新回归了。

但吉山旧改却是被踢出,这意味着项目可能会以做地模式重启,但也绝不是短期内的事情。

02

或许有人会有疑问。

为什么同是富力的项目,同样区位优越,赤沙就继续盘活,吉山就重启困难?

其实也不难理解,毕竟赤沙位于海珠如今最核心的板块:琶洲。

项目与琶洲CBD近在咫尺,隔着一条河,就是国际会展中心。

|琶洲规划

更关键的是,目前赤沙周边的项目,比如琶洲南TOD,最高卖到16万+,还多的是人抢。

即将入市的琶洲樾,吹风价11-14万/平,估计又是一个热门的项目。

可以说,赤沙旧改的融资区如果入市,10万+没跑,而且在琶洲宅地稀缺的背景下,预计还不愁卖。

| 琶洲南TOD

反观吉山旧改,虽然位于宇宙中心天河,但不在天河最核心的板块(珠江新城、金融城)。

最多算靠近核心,其南望国际金融城,西靠珠吉路,北临智慧城,东临珠江花城,是天河智谷的重要组成部分。

| 吉山村区位

目前距离吉山旧改最近的项目是珠江花城与联投文津府,其房价在6.5-8万/平左右。

近期周边还将挂出一宗吉山仓地块,目前板块内也已有多个项目同台竞技,内卷之势,在所难免。

说实际的,旧改还是要靠卖房子回血。

很明显赤沙的房子,能卖10万+,还不太愁客源,就是更香。

所以不一定是富力更看好海珠不看好天河,或许是目前富力资金有限,想把力量都集中在一个项目,加速推进。

而且从赤沙的方案可以看出,整个旧改分三期进行建设,其融资住宅就在一期,所以说,卖房才是最重要的任务。

| 赤沙旧改分三期,A期最先启动

|黄色部分为融资住宅

目前的情况来看,富力如果能顺利推进赤沙旧改,也算不错的结果,至于他手上的其他项目,周期可能会很长。

只能说,富力支棱了,但没有完全支棱。

————旧改秘密,偷偷说给你听————

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