复活“万村计划” 深圳安居微棠与万科的租赁探索

观点网在CBD商圈光鲜工作，下班后拖着疲惫回到逼仄的城中村，一天体验两种极端生活的局面，似乎要被安居微棠所打破。

(资料图)

近期，深圳白芒村统租事宜仍在持续发酵，市面上也出现了许多“白芒村统租，被迫搬家”的消息。而本次“收楼”企业，是深圳人才安居集团旗下的长租公寓品牌深圳安居微棠。

统租是政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，主要是为了解决低收入群体的住房问题，提供公共福利房屋。

观点新媒体了解到，政府对城中村中实行统租，直接意义上就是为了改变以往城中村“脏乱差”的局面，达到提高居民居住条件，增加城市管理效率，促进土地利用，减少社会问题的发生。

而白芒村统租问题的浮现，也表明执行初期，深圳面临着城中村走向保租房道路的艰难探索。

统租缘由

今年2月28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会在龙华区元芬村召开。

启动仪式上，深圳10个区（新区）签署了保障性住房建设筹集任务书，明确2023-2025年，深圳市将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。

截至3月底，深圳全市城中村保障性住房规模化品质化改造提升项目共储备约2.9万套（间），已统租城中村房源超7000套（间）。

目前，深圳市人才安居集团还与宝安、龙华、光明等三个区签署了《战略合作框架协议》，与相关金融机构签订了授信协议，并且于2月10日成立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，注资20亿元，

安居微棠成立之后，便成为了深圳城中村改造保障性租赁住房执行公司，坚持“增供低价、保本微利”原则，目前已累计收储房源约11.4万平方米、可筹集保障性住房约5700套。

观点新媒体了解到，安居微棠目前“收房”主力重心放在了南山、罗湖、福田、宝安等区，且集中在面积不低于400平独栋农民房。而据深圳市发布的《住房发展2023年度实施计划》，上述区域存在着较大的筹集保障性住房的缺口。

上述《实施计划》2023年计划供应居住用地330公顷，其中保障性住房用地125公顷，商品住房用地205公顷。

虽然计划供应的保障房数量比商品房要多，但整体面积较小，且集中在寸土寸金的福田、南山等区，较大的筹集量及紧缺的土地现实存在尖锐矛盾。

数据来源：政府公告

从具体分区上看，需筹集保障房的南山区数量最大，存在9800套筹集缺口，占总体保障房的比例为70%；龙华区为筹集占比最多区域，达93%；福田及罗湖等区年度筹集数量也位于众区前列。

目前国内保障房建设主要通过两种方式进行，即新建或改造。安居微棠的成立与交付，为保障房筹集量与土地量之间矛盾解决提供了途径，筹集保障房可以通过对城中村的统租与改造达成。

市场消息指出，微棠收房是按租金溢价进行核算，基本参照深圳关外增加40-80%，关内增加10-30%的价格。

这个溢价水平相对较高，微棠收房完毕后，会再进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓后再对外出租，简单来说就是“二房东”生意。

本次白芒村统租中，最大的矛盾点便是房主收益提升与租客涨租。

对于这个问题，安居微棠董事长周柏新近日对外称，改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%。

同时，安居微棠对城中村统租并改造成供应的动作，有业内人士分析“这个模式让人很容易想起此前的万村计划”。

复活“万村计划”

万科长租公寓业务可以说是目前房地产企业中的一线水平，早在2008年便试水国内第一个面向中低收入家庭的租赁住宅项目万汇楼。

最新披露的数据显示，2022年，万科泊寓新获取房间1.77万间，净新增开业0.71万间。截至去年末，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，业务布局全国34个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等26个城市排名前三。

万科作为最早布局租赁业务的开发商之一，曾与行业一起经历了租赁行业的野蛮扩张阶段，“万村计划”就是该阶段的产物之一。

“万村计划”开始推行于2017年，计划是王石提出来的，最主要业务是“统租”农民房，即以略高于市场价租金从农民房业主手中将房屋租下，然后经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营。

2017年7月，万科正式成立深圳市万村发展有限公司，成立后的一年时间里，该司业务目前已涉足超80个深圳城中村，2018年的目标则是进入100个。

“万村计划”从城中村房主手中溢价获取房源，再经改造租赁的再运营的商业逻辑，和如今的安居微棠的统租逻辑高度雷同。

虽然“万村计划”因企业战略原因走入舞台背面，但这套商业逻辑并没有就此搁浅。安居微棠似乎是“万村计划”的后续，而且这背后也闪烁着万科的身影。

同样是“万村计划”开展的如火如荼的2017年，万科曾与安居微棠母公司深圳人才安居集团签署战略合作协议。

协议指出，双方通过资源共享、优势互补，以合资成立租赁公司、物业公司为起点，促进未来在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等方面开展全方位合作。

“微棠模式”于是出现在深圳城中村改造之中，由于深圳“寸土寸金”的属性，导致城中村征地成本攀高，新建保障房的道路注定很难走通，因此改拆为租，似乎是这一难题的唯一答案。

截至目前，微棠项目已经进驻了深圳龙华、宝安的近40个城中村，已累计收储房源约11.4万平方米、可筹集保障性住房约5700套。

其中，已经投入运营的项目主要集中在龙华元芬新村、尚峻、白石龙、创业花园等14个区域，租金最低1099元每月的开间，最高达6949元每月的三居室。

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